"City Retail Health Check": Einzelhandelsflächen in Österreichs Innenstädten gehen zurück. Teuerung Hauptursache.

Studie von S+M gibt Einblick in handelstechnische Verfassung heimischer Städte. Dornbirn, Amstetten, Linz & Wien legen im Flächen-Mehrjahresvergleich zu. MaHü berei-tet Sorgen. HV-Händlerbefragung gibt aktuelles Stimmungsbild der Branche.

Wien, 16.03.2023 – Seit 2013 erfasst Standort+Markt in den 20 größten Städten Österreichs sämtliche Shopflächen und verfügt damit über ein unabhängiges Monitoring zum Zustand und den Veränderungen der österreichischen Ballungszentren. Der jährliche "S+M City Retail Health Check" geht mittlerweile in seine zehnte Runde und wird auch heuer wieder gemeinsam mit dem Handelsverband präsentiert. Durch die Analyse von 24 Geschäftsbereichen (=Einkaufsstraßen) plus 16 ausgewählten Kleinstädten mit insgesamt 13.240 Shops auf einer Fläche von über zwei Millionen Quadratmetern liegt eine sehr hohe Transparenz zum Shopflächengeschehen in Österreich vor. Wie sehen die Ergebnisse für 2022 nun im Detail aus?

Minus 1.600m2: Shopflächenrückgang in den Städten setzt sich fort, Mode besonders betroffen

Die rückläufige Entwicklung der Handelsflächen in den letzten fünf Jahren war stets stiller Zeuge unserer veränderten Konsumgewohnheiten. Die Pandemie und aktuell die Teuerungskrise befeuern den Strukturwandel, der die Stadt- und Ortsbilder immer unverkennbarer trifft.

"Der Leerstand in den wichtigsten Einkaufsstraßen des Landes ist zwar von 7,4% auf 6,8% zurück-gegangen, das liegt aber vor allem daran, dass viele Geschäftslokale nach einem Leerstand nun in einer Umbauphase stecken, die oftmals weg vom Retail und hin zu anderen Nutzungen führt. Das belegt auch der fortschreitende Verkaufsflächenverlust. In den wichtigsten Einkaufsstraßen haben wir im Handel 2022 erneut rund 1.600m2 verloren", fasst Handelsverband-Geschäftsführer Rainer Will zusammen. Dabei sind 90% der Ortskerne und Peripherien in den ländlichen Regionen noch gar nicht berücksichtigt, wo sich das wahre Ausmaß aufgrund langer Laufzeiten bei Miet- und Pachtverträgen erst noch zeigen wird.

"Allein im Mode- und Schuhhandel ist die Verkaufsfläche im letzten Jahrzehnt um 16% eingebrochen. Der Bekleidungssektor nimmt zwar in Innenstädten noch immer fast die Hälfte der gesamten Einzelhandelsflächen ein, er hat aber 2020 und 2021 stark an den Onlinehandel verloren. Schuld daran sind jedoch in erster Linie ausbleibende Reformen, die den stationären Handel in Österreich stärker belasten als die Retailer in den meisten anderen EU-Ländern. Durch die Teuerung hat sich nochmals ein Multiplikator der Aufwände gebildet. Manche Nahversorger und Kleinhändler sind zwar am Papier in Betrieb, allerdings drückt die Kostenbelastung die geöffnete Türe zu", so Will.

Städtevergleich: Dornbirn, Linz, Amstetten & Wiener City legen zu

"Angesichts der Veränderung des Branchenmix in den heimischen Primär- und Sekundärstädten wird auch deutlich, dass das Kurzfristbedarfsangebot – sprich der Lebensmittelhandel – in den letzten Jahren zugenommen hat. Die Bekleidungsbranche kämpft hingegen mit deutlichen Flächenverlusten, seit 2014 ist deren Anteil von 33% auf 28,5% gefallen. Diese Veränderung fiel gravierender aus als in jeder anderen Branche. Der Modehandel hat in den letzten neun Jahren rund 88.000m² Verkaufsfläche verloren", erklärt Standort+Markt Geschäftsführer Hannes Lindner.

Mittlerweile finden sich nur mehr neun Einkaufsstraßen, die eine positive Shopflächenentwicklung aufweisen. Der Flächenverlust war 2020 und 2021 deutlich spürbarer als in den Jahren zuvor, hat sich aber 2022 zumindest eingebremst. Die größten Flächenzugewinne in den letzten neun Jahren sind in Dornbirn, der Wiener Landstraßer Hauptstraße, in Amstetten, der Wiener City (1. Bezirk) und in Linz zu verzeichnen.

Krisengeschüttelte Innenstädte der letzten Jahre mit hohen Leerstands- und Fluktuationsraten wie Steyr oder Wiener Neustadt hatten seit 2014 zweistellige Verkaufsflächenrückgänge zu verkraften. Hier wurden bereits einige Flächen vom Einzelhandels-Markt genommen und anderen Nutzungen zugeführt (z.B. Büros, Arztpraxen, Hotels, Lagerflächen, etc).

Verkaufsflächenranking: Wiener Mariahilfer Straße verliert spürbar

Das österreichische Verkaufsflächenranking wird weiterhin von der Mariahilfer Straße in Wien angeführt. Allerdings hat die größte Einkaufsstraße des Landes in den letzten beiden Jahren deutlich an Verkaufsfläche verloren (-5%) und liegt nur noch knapp vor der Wiener City.

Top 5: Gesamtverkaufsfläche
1.    Wien, Mariahilfer Straße (212.200m²)
2.    Wien, City (207.300m²)
3.    Graz (167.300m²)
4.    Linz (144.300m²)
5.    Innsbruck (116.100m²)

6,8%: Leerstandsquote geht deutlich zurück

Die Leerstandsquote – das sind leerstehende Flächen, die keine Umbauaktivitäten aufweisen – liegt in den 24 betrachteten Innenstadtbereichen mit 5,3% etwas höher als in Österreichs Shoppingcentern (4,4%). In Toplage respektive A-Lage beträgt der Gesamtwert gute 4,3% und befindet sich sogar leicht unter der Quote der Einkaufszentren.

"Insgesamt hat sich – und das ist definitiv erstaunlich – die Leerstandsquote in den heimischen Primär- und Sekundärstädten seit dem letzten Jahr von 7,4% auf 6,8% reduziert, in den A-Lagen kam es ebenso zu einer leichten Verbesserung. Der jahrelange Abwärtstrend mit steigenden Leerstandsquoten in der Gesamtbetrachtung hat sich also trotz multipler Krisen nur bedingt fortgesetzt", so Standort+Markt Gesellschafter Roman Schwarzenecker. "Allerdings verzeichnen wird seit einigen Jahren ein maßgebliches Wachstum bei Flächen im Umbau, die oftmals ehemalige Shopflächen beinhalten. Ob diese zukünftig tatsächlich einen Nutzer finden bleibt offen, die Leerstandsquote könnte damit in den kommenden Jahren weiter steigen."

Top 5: Niedrigste Leerstandsquote
1.    Mödling (1,8%)
2.    Wien, Meidlinger Hauptstraße (2,2%)
3.    Wels (2,3%)
4.    Feldkirch (2,8%)
5.    St. Pölten (2,8%)

Langsame Erholung in Tourismus-Hochburg Salzburg

Traditionell liegen Salzburg, Innsbruck und die Wiener City – allesamt Tourismus-Hochburgen mit entsprechend hoher Passantenfrequenz – auf den vorderen Plätzen des Städtevergleiches. Aufgrund der Pandemie hat sich dieses Blatt in den letzten drei Jahren auf Kosten einiger städtischer Geschäftsbereiche gewendet. 2020 und 2021 sanken die Übernachtungszahlen im Städtetourismus spürbar, was sich gravierend auf den innerstädtischen Handel niederschlug.

Während der Anstieg der Leerstandsquote in der Wiener City moderat vonstattenging (von 3,4% auf 4,6%), fiel dieser in Salzburg um fünf Prozentpunkte deutlich massiver aus (von 1,6% auf 6,5%). Im letzten Beobachtungszeitraum hat sich die Lage für die Wiener City (-0,4 Prozentpunkte) und Salzburg (-1,6 Prozentpunkte) wieder etwas entspannt. Ob die niedrigen Leerstandsquoten vergangener Jahre erneut erreicht werden können, ist jedoch ungewiss.

Die Wiener Neustädter Innenstadt wiederum hat mit 20,1% zwar eine hohe Leerstandsquote, im Vergleich mit 2021 (29,5%) hat sich die Situation aber deutlich entspannt. Zu den diesjährigen in diesem Zusammenhang problembehafteten Innenstädten zählen in Summe Eisenstadt, Wien/Mariahilfer Straße und Wien/Favoritenstraße. "Eisenstadt konnte die gute Leerstandsquote des Vorjahres nicht halten, die Wiener Mariahilfer Straße ist weiterhin durch mehrere Großbauvorhaben gehemmt, und die Favoritenstraße hat das Leerstandsniveau von 2020 erreicht, konnte ihre Position aber nicht nachhaltig verbessern", bestätigt Roman Schwarzenecker.

Fazit: Shopflächen schrumpfen. Lage bleibt herausfordernd.

"Die Shopflächen in den Cities schrumpfen. Und das Jahr für Jahr. Die derzeitige Situation stufen wir als heikel ein. Wir blicken besorgt auf die Shopbetreiber, die von einem Krisenmodus in den nächsten schlittern. Gerne würden wir Mut und Zuversicht aussprechen, befürchten aber, dass nicht nur wirtschaftlich bei manchen Marktteilnehmern die Segel gestrichen werden, sondern auch emotional. Die Turbulenzen im Shopflächenmarkt können sich damit umfassender gestalten, als wir sie heute vermuten", so das Fazit von Hannes Lindner.

HV-Händlerbefragung: 13% planen Filialschließungen, 14% ein Ende der Geschäftstätigkeit

Die Ergebnisse der jüngsten Händlerbefragung des Handelsverbandes bestätigen diese Vermutung:
•    42% der heimischen Händler erwarten für 2023 einen Verlust, 43% ein ausgeglichenes Ergebnis und nur 15% einen Gewinn;
•    13% der Handelsbetriebe haben heuer Filialschließungen geplant;
•    29% haben für heuer einen Expansionsstopp ausgerufen;
•    14% überlegen, ihre Geschäftstätigkeit in 2023 zu beenden;

Was erwartet der Handel von den Regulatoren?

"Die Lage im Handel bleibt herausfordernd. Mit 42% erwarten immer mehr Händler auch heuer Verluste, nur 15% rechnen mit einem positiven Jahresabschluss. Die zurückhaltende Kauflaune ob der Teuerungskrise bildet mit den Kostenblöcken eine heikle Mischung. Die Moral der Händler leidet wegen dem Arbeitskräftemangel, der auf fehlende steuerliche Anreize der Bundesregierung für Beschäftigte zurückzuführen ist, ihre Arbeitsstunden zu erhöhen. Das gefährdet den Aufschwung", sagt Rainer Will.

"Auf der Konsumentenseite verringern steigende Lebenshaltungs- und Energiekosten den finanziellen Spielraum und verlängern die Kaufzyklen. Die Sparquote könnte sich von 14% im Jahr 2020 bis Jahresende 2023 auf 6,4% halbieren. Die steigenden Kreditzinsen verschärfen die Situation sowohl für die Kund:innen als auch für die Betriebe zusätzlich", so der Sprecher des österreichischen Handels.

Jetzt ist die Bundesregierung gefordert, entsprechend gegenzusteuern. Folgende Empfehlun-gen sollten am besten sofort umgesetzt werden:

•    FORDERUNG I: Arbeitsmarktreform! Proportionale Abgabenbelastung, damit sich eine Ar-beitsstunden-Erhöhung auch finanziell auszahlt.
•    FORDERUNG II: Energiekostenzuschuss II als erste Energiekostenhilfe für den Handel! Die-ser steht nach wie vor aus.
•    FORDERUNG III: Mietvertragsgebühr abschaffen, um die Nahversorgung und unsere Orts-kerne zu erhalten. Leider herrscht seit Jahren Stillstand in der Sache.