Standort+Markt & Handelsverband präsentierten brandneue S+M Dokumentation "Fachmarkt-Agglomerationen Österreich 2022". Jeder vierte Euro wird in Fachmarktgebieten ausgegeben. Höchster Leerstand im Burgenland.

Neun unterschiedliche Raumplanungsgesetze mit bestenfalls einer Gemeinsamkeit, nämlich einer restriktiven Handhabung weiterer Verkaufsflächenzuwächse – und dann dieses Ergebnis: Die Zahl wie auch die gesamte Flächenkapazität der österreichischen Fachmarkt-Agglomerationen legt weiter zu. Trotz Pandemie, Ukraine-Krieg, Inflation, digitaler Giganten & Co: Die Shopflächen in willkürlich entstandenen Fachmarktgebieten und einheitlich geplanten Retail Parks (Fachmarktzentren) in Österreich sind in den letzten drei Jahren weiter gestiegen, auch wenn die Auswirkungen der Pandemie und der Inflation im Zahlenwerk noch keinen Niederschlag finden.

Bemerkenswert ist auch die zunehmende Bedeutung von Fachmarktzentren in der Nahversorgung. Das geht aus der 11. Ausgabe der Studie "S+M Dokumentation Fachmarkt-Agglomerationen Österreich" von Standort+Markt hervor. 280 Fachmarkt-Agglomerationen, 6,4 Mio. m² Gesamtverkaufsfläche, 8.000 Shops und 17 Mrd. Euro Umsatz stehen in Österreich zu Buche. Wie sehen die Ergebnisse nun im Detail aus?

Fachmarktgebiete werden mehr und mehr zu Nahversorgungszentren

"Seit Ausbruch der Corona-Pandemie hat sich die Entwicklung im österreichischen Einzelhandel generell deutlich verlangsamt. Dennoch weisen die heimischen Fachmarktgebiete und Retail Parks eine geradezu diametral gegenteilige Entwicklung zum Gesamtmarkt des stationären Einzelhandels auf. Während der Gesamtmarkt allein 2021 rund 500.000 m² oder 80 Fußballfelder an Verkaufsfläche verloren hat, wachsen die Fachmarktagglomerationen munter weiter", fasst Rainer Will, Geschäftsführer des Handelsverbandes zusammen. "Mehr als jeder vierte Kaufkraft-Euro wird bereits dort ausgegeben. Überdies werden Fachmarktgebiete immer mehr zu Nahversorgungszentren."

"Noch zur Jahrtausendwende machte deren Einzelhandelsverkaufsfläche knapp 3 km² aus. Mittlerweile hat sich sowohl die Fläche als auch die Anzahl dieser Zentren mehr als verdoppelt. Dadurch ist auch der Marktanteil im Vergleich zu Stadt- und Ortskernen und Shopping Centern von 17 Prozent auf 27,5 Prozent nach oben geklettert", bilanziert Standort + Markt Geschäftsführer Hannes Lindner.

Seit 2018: Verkaufsflächenzuwachs von 300.000 m²

"6,4 Mio. m² Verkaufsfläche, davon rund 5,6 Mio. m² Einzelhandelsverkaufsfläche, werden in Österreich mittlerweile von Fachmärkten belegt. Das sind 300.000 m² mehr als vor drei Jahren", so Studienautor Roman Schwarzenecker von Standort+Markt. Nur eine Minorität der Shopflächen befinden sich in mehr oder weniger solide geplanten Fachmarktzentren, doch der Großteil ist eher unkoordiniert, jedoch dem Flächenwidmungsplan entsprechend gewachsen.

Fachmarkt-Agglomerationen gewinnen trotz restriktiver Raumordnung an Gewicht

Insbesondere der Supermarkt- bzw. Diskont-Bereich hat bei Fachmarkt-Agglomerationen an Gewicht gewonnen – die Big Box-Gebiete haben sich in nur zwei Jahrzehnten zu den neuen Nahversorgern entwickelt. "Zumindest einen Supermarkt und einen Drogeriemarkt hat mittlerweile schon fast jeder Retail Park auf seinem Areal stehen. Das ist auch insofern interessant, als die Raumordnungen der neun Bundesländer eigentlich genau diesen Trend verhindern wollten", bestätigt Lindner.

Leerstandsquote bleibt stabil bei 3,8%

Spannend: Trotz multipler Krisen sind die Leerstände in den heimischen Fachmarkt-Agglomerationen seit 2018 lediglich um +0,03% angestiegen. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 3,8% und somit deutlich unter jener von Shopping Malls (4,1%) und Einkaufsstraßen (6,1%).

Umsatz-Ranking: Modehandel als Krisenverlierer

Das Umsatz-Ranking spiegelt jenes Bild wider, welches während der Pandemie entstanden ist: Die Le-bensmittelgeschäfte jeglicher Preisstruktur konnten ihre Top-Platzierungen über die Jahre festigen und mussten auch während des Covid-Ausbruchs zumindest keine Umsatzeinbußen hinnehmen. Auch Mö-bel-, Bau- und Drogeriemärkte zeigen sich weiterhin stabil. Die Mode jedoch, egal ob Bekleidung oder Schuhe, findet sich nicht mehr unter den Top-10-Umsatzbringern, dafür sind Fast Food-Ketten auf der Überholspur.

Österreich-Ranking der meisten Shops in Fachmarktagglomerationen:

1.    Hofer (214)
2.    KiK (164)
3.    dm drogerie markt(154)
4.    Billa (138)
5.    Bipa (122)
6.    Lidl Österreich (117)

Marktanteil der Fachmarkt-Agglomerationen im Bundesländer-Vergleich: Burgenland führend

Bundesweit liegt der Marktanteil der Fachmarkt-Agglomerationen hierzulande bei 27,5%. Die Fachmarktgebiete (Umsatzpotenzial: 13,1 Mrd. €) erzielen dabei einen Marktanteil von 22,8%, die Fachmarktzentren (Umsatzpotenzial: 2,7 Mrd. €) 4,6%. Im direkten Vergleich mit 2018 sind die Marktanteile über die Bundesländer gerechnet durchwegs gestiegen bzw. stabil geblieben.

Das Burgenland sticht bei dieser Betrachtung mit einer Steigerung von knapp zehn Prozentpunkten heraus. Im Bundesländervergleich führt das Burgenland überdies mit der höchsten Prozentrate im Kurzfrist-Bereich (Lebensmittelhandel, Drogeriemärkte) sowie mit der höchste Leerstandsrate. In Wien weisen die Fachmarktgebiete hingegen den mit Abstand höchsten Prozentsatz im Bereich Wohnungseinrichtung auf, gleichzeitig hat die Bundeshauptstadt den niedrigsten Bekleidungsanteil. Dies lässt vermuten, dass die Wiener:innen ihre Mode besonders gerne in Einkaufsstraßen und Shopping Malls kaufen. In Salzburg wiederum wurden vor zwanzig Jahren gerade einmal 8% der Kaufkraft in Fachmarkt-Agglomerationen ausgegeben, mittlerweile liegt der Wert bei 29% – eine massive Steigerung um fast 300%.

Fazit: Fachmarktgebiete als stille Gewinner der Krise(n)

"Wenn sich noch etwas im österreichischen Handel tut, dann in Fachmarktagglomerationen, so könnte das Pauschalurteil der letzten drei Jahre lauten. Während in den Städten die Flächen bereits rückläufig sind und in Shopping Malls diese bestenfalls stagnieren, ist bei den Fachmarktagglomerationen noch ein leichter Zuwachs zu erkennen", so das Fazit von Hannes Lindner.

"Geringe Standortkosten, die Verfügbarkeit von Pkw-Stellflächen, eingeschossige Shops und simple Flächenzuschnitte dürften die Expansionisten auch heute noch überzeugen. Während jede noch so kleine Vergrößerung einer Shopping Mall heftig diskutiert wird, gedeihen die Fachmarktagglomerationen still und leise vor sich hin und sind bereits ein großer wirtschaftlicher Faktor", ergänzt Roman Schwarzenecker.

Handelsverband: Frequenzverlagerung erfordert vorausschauende Planung

Immer mehr immer kleinere Fachmarktzentren dringen in immer dünner besiedelte Gebiete vor und stellen dort die Nahversorgung der Bevölkerung auf neue Beine. Allerdings bedeutet jede Neuansied-lung und jede Verlagerung von Supermärkten, Lebensmitteldiskontern und Drogeriemärkten in diese autokundenorientierten "Big Box-Zonen" auch eine deutliche Frequenzverlagerung, die nur schwer zu revidieren ist. Eine vorausschauende Planung auf Gemeinde- wie auch Regionsebene in Form einer ge-wissenhaften, objektiven Standortoptionen-Prüfung ist erforderlich, um mehr Qualität in den Raum zu bringen.

Die Frequenz ist "das Öl des Einzelhandels", weil sie die Umsatzgenerierung erleichtert. Gerade für mit-telständische Handelsunternehmen ist diese Entwicklung eine Herausforderung, wenn damit ihre Rele-vanz gegenüber dem Konsumenten schwindet. Daher bräuchte es seitens der Politik vorausschauende Planung sowie eine bundesweite Harmonisierung von Flächenwidmungen und eine Vereinheitlichung bzw. Reform der Raumordnung, die nicht zwangsläufig eine zunehmende Flächenversiegelung bedeuten muss. Letztere Maßnahme hätte das Potenzial für eine zusätzliche Bruttowertschöpfung von 493 Milli-onen Euro.

"In einigen Bundesländern ist es für den Handel sehr schwer geworden, bestehende Filialen zu erneuern. Auch brachliegende Gewerbeflächen wie leerstehende alte Autohäuser dürfen oftmals nicht als Filialen für die Nahversorgung genutzt werden, da das enge Korsett der Raumordnung dies verhindert. Zur Stär-kung unserer Regionen und der klein- und mittelständischen Unternehmen braucht es eine möglichst effiziente, vereinheitlichte Raumordnung und zügige Verfahren", appelliert Rainer Will an die heimische Politik.

Ein weiterer überfälliger Schritt ist die sofortige Abschaffung der Mietvertragsgebühr, die in der ge-samten EU nur mehr in Österreich den stationären, beschäftigungsintensiven Handel belastet. Dies würde auch zu einem "mehr" an Wettbewerbsfähigkeit gegenüber den digitalen Giganten aus Dritt-staaten beitragen, die eine solche Gebühr nicht entrichten müssen.

Über die Studie

Die umfassende, alle 2 Jahre durchgeführte Fachmarkt-Flächen-Analyse von Standort+Markt geht mittlerweile in die elfte Runde. Durch die genaue Analyse der 280 Fachmarktagglomerationen in Österreich mit insgesamt 6,4 Mio. m² Shopfläche und 8.000 Shops liegt nun wieder eine top aktuelle, vollständige Transparenz zum Flächenwildwuchs an der Peripherie der österreichischen Gemeinden vor.

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