Der OGH hat mittlerweile in zwei OGH-Urteilen festgehalten, dass die COVID-19 Pandemie als "Seuche" im Sinn des § 1104 ABGB zu werten ist und daher anwendbar ist.
Das bloße Belassen des Inventars in den Räumen ist keine "Nutzung" des Bestandobjekts zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-)Zweck. Eine "Berücksichtigung des Werts" dieser "Benützung" durch das im Objekt stehende Inventar kommt damit nicht in Betracht.
Der OGH hat festgehalten, dass für die Beurteilung der vertragsgemäßen Nutzungsmöglichkeit es auf das konkrete Bestandobjekt und nicht auf das übrige geschäftliche Umfeld ankommt. Der Umstand, dass ein Einkaufszentrum für bestimmte Geschäftszwecke (zB Apotheken, Lebensmittelhandel und Drogerien) auch während eines Lockdowns betreten werden darf, ändert daher nichts an der Unbenutzbarkeit eines Geschäftslokals, das für andere, vom Betretungsverbot erfasste Geschäftszwecke genutzt wird. Auch die weiterhin bestehenden Parkmöglichkeiten, die Versorgung des Einkaufszentrums mit Energie oder die Bewachung und Reinigung der Allgemeinflächen bilden keinen geschäftlichen Nutzen für einen Mieter, dessen Bestandobjekt pandemiebedingt zum bedungenen Gebrauch nicht verwendbar ist. Der Umstand, dass das Mietobjekt in einem Einkaufszentrum liegt, begründet für einen Mieter, dessen Geschäftslokal nicht betreten werden darf, keinen gesonderten Gebrauchswert.
Der OGH hat weiters festgehalten, dass Mieter, die staatliche Zuschüsse bekommen haben, diese Zuschüsse nicht an den Vermieter weitergeben müssen.
Der OGH hat jedoch keine Aussagen zu Rechtsfragen getroffen, die sich aus einer zumindest teilweisen Nutzung des Bestandobjekts ergeben könnten:
- Es ist demnach weiterhin offen, (ob) und in welche Höhe ev. ein Mietzins zu zahlen ist, wenn die Fläche als Lagerfläche genutzt wird bzw. ein Verkauf mittels C&C stattfindet.
Wenn Mietobjekte von Handelsunternehmen aufgrund eines behördlichen Betretungsverbotes in Zusammenhang mit Covid nicht nutzbar sind, empfehlen wir Ihnen folgende Vorgangsweise:
- Prüfen Sie in Ihrem Mietvertrag, ob die Bestimmung § 1104 ABGB ausgeschlossen wurde (ist eine dispositive Bestimmung, d.h. sie könnte abbedungen worden sein)
- Wenn nein, zeigen Sie Ihrem Vermieter/Hausverwaltung die Beeinträchtigung sofort schriftlich an.
- In Ihrem Schreiben sollte Sie darauf verweisen, dass bereits ab Beginn der Nichtbenutzbarkeit des Mietobjekts aufgrund außerordentlicher Zufälle gemäß § 1104 bzw. § 1105 ABGB, nämlich des angeordneten Verbotes des Betretens des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels, ein Entfall bzw. Minderung der Zinspflicht zusteht.
- Zusätzlich sollten Sie unbedingt darauf hinweisen, dass man bereits zu¬ viel bezahlte Miete zurückfordert und weitere Mietzahlungen nur unter Vor¬be¬halt erfolgen.
Wir empfehlen Ihnen, nicht einseitig die Miete zu mindern oder gänzlich nicht zu entrichten, um Kündigungen hintanzuhalten. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung des zu viel bezahlten Mietzinses beträgt 3 Jahre.
